記者林美芬／專題報導

越來越多的變數糾結著虎年，經濟學家對於今年的經濟，有著多空兩極的看法，也導致今年房市發展趨勢觀點走向兩極。

從建商作法來看，明顯是看好市場，住展雜誌調查的2010年新屋及預售屋推案量預估，全年推案量可能上看9,500億元，回增到2008年高峰期的推案水準。不過，相對於2008年下半年之後的市場急凍、2009年市場的冷熱不定，使得餘屋量增加不少，擠壓到虎年市場的銷售量能；部分代銷接案採取保守態度，寧願少接案，也不敢搶案，以刻意減少風險。

今年推案 估9500億

據分析，今年房市推案量可能達到9,500億元，尤其是著重在三大都會區，住展雜誌的分析是今年有五大直轄市長選舉，政府政策面偏多，使得看好後市的建商加碼推案，預估北台灣有8,000億元推案，台中市約有1,000億元、高雄市約有500億元。

建商推案量大增之外，建商的開價為了因應地價上揚的因素，也採取偏高的作法，大膽開價，根據來自各大代銷的開價，房價平均可能上漲5％至15％，但還是有區域及產品上的分區及分級的價格上揚幅度，新聯陽廣告預測，今年大台北地區房價可能上漲10％至15％左右，但住展雜誌則預測，房價可能漲幅約是3％至10％，明顯保守一點。

豪宅房價 可望再創新高

普遍預測房價上漲，其中，台北市豪宅房價可望再創新高價，只是究竟會創到什麼新高，還有待市場考驗，但業者推估，今年一坪200萬元的頂級豪宅應該很快在上半年就可以看見；而台北縣板橋也可能有一坪80萬元的新天價出現，為市場增添熱鬧的話題。

不過，是否能遍地開花？其實市場也並非太樂觀，預估整體市場的議價空間將會再放大，根據國泰房地產指數的調查，2009年大台北地區的房地產議價空間是持續上揚的走勢中，從11％左右上揚到13％上下，2010年的議價空間有多少？目前還有待觀察。

由於2010年推案量大增，買氣能否跟上賣方的推案大量，有待考驗，形成部分業者採取打帶跑的策略，提高賣價，以試市場水溫，但也擔心銷售速度過慢可能影響利潤、或是對下半年的景氣採取疑慮態度，以致普遍的觀點是，議價空間可能再放大。不過，台北縣的議價空間可能高於台北市，主要還是價量關係問題，台北縣是今年最主要的推案區，同區量多，競價拚買氣，是最可能出現的市況之一，只是能殺到多少價，還是看消費者的本事。

房地產市場中，土地價格是決定房價的關鍵因素，在台北縣市取得土地不易的情況下，台北縣市土地可能再飆出新高價，主要原因是，政府標售大面積國有地政策尚未有改變的跡象，且都市精華區的土地才是建商想要的精華地，使得建商只能拚命走向都市更新的整合及以高價零星土地以奪得整合的機會，預估將使得都會精華區的土地再有飆高價的機會。

也因此，都更議題可能是今年不動產市場中最熱門的話題，只是，話題能否化為實質的成功案例，大部分的建商及代銷都還是抱持著比較悲觀的態度。認為成功機率在今年還是不高。

過去最被建商抱怨的是，政府都更程序太冗長且慢，而在使用公權力介入都更化解僵局的部分，一直未能見到實質的成效，即使台北市已經修正都更條例施行細則，將一案中不同意都更的比率減少到10％，政府即會介入，但建商們還是低調的認為，選舉在即，今年可能會見不到實質案例。

對於市場觀點，到目前為止，大致上對今年上半年的預測採取樂觀的態度，主要是景氣已經脫離2009年上半年的谷底，各項經濟指標都指向正向，熱錢流向亞洲等新興市場，台灣是受惠國之一，加上利率仍處在歷史低檔區，房地產成為最有可能受惠的投資標的之一。

專家︰房產不可能獨好

不過，經濟學家不敢抱著太樂觀態度的原因之一是，過去全球央行聯手救市的金融手段，正迫使通貨膨脹危機可能在今年下半年發酵，在沒有足夠的基本面支撐下，危機可能更甚以往，以致審慎以對，在危機擴大之際，房地產市場不可能獨好。

因為各方觀點不一，使得今年的台灣房市預測，總會增加詭譎與變幻未定的論調，以強化其不確定性。