不動產（土地及房屋）所有權移轉，非經登記，不生效力。

依民法第758條規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及

變更者，非經登記，不生效力。前項行為，應以書面為之」；民法第759條規

定：「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前

已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權」。我國不動產移轉採「登

記生效要件」，這就是代書（地政士）」存在的原因。

依據土地法第四十三條的規定，依本法所為之登記，有「絕對效力」。所

謂絕對效力，係指善意第三人因信賴登記而依法取得之土地權利，任何人不得

主張無效或虛偽詐欺加以推翻，以建立土地登記的公信力。真正的權利人在已

有善意第三人取得權利之新登記後，不得為塗銷登記之請求；而在未有善意第

三人取得權利之新登記前，對於登記名義人仍有塗銷登記請求權。  

◎明知訟爭房屋已被查封竟予買受，顯有惡意，其所為登記自難認為信賴登記而為新登記，應不受土地法第43條保護（44台上字第828號判例）

所謂移轉，例如：

1        買賣

2        贈與

3        交換

4        分割

5        合併

6        繼承

因此，當不動產移轉時，必須向地政事務所申請登記，始發生效力，這是

代書（地政士）及一般民眾應有的法律常識，如此才能維護自身權益。

 我是「台中西屯代書」地政士

歡迎來我部落格逛逛！

http://tw.myblog.yahoo.com/world-map

e-mail:worldmap022@yahoo.com.tw